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房价曾是深圳1/3,投资客涌入!如今为何都逃离这里

点赞:44857 | 浏览:845447 | 发布于:2022-07-02 19:52:42
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  在失去了深圳客源的支撑之后,即便东莞连续两次松绑楼市政策,市场亦未再现昔日的繁华。

  数据显示,5月,东莞新房网签约22.7万平,同比增长2%;二手房成交量1460套,同比增加16%。截至今年5月,东莞一、二手房成交量已经实现了三月连涨。

  然而,若将这一数值放至历史同期水平去对比,这样的成交依然“少得可怜”,并没有复刻过去几轮周期中“政策松绑房价跳涨”的走势。

  同时,大量二手房放盘,漫长的去化周期,都指向一个现实:投资客已逐步从市场撤离;赝20年,东莞房价经历了三轮大幅上涨,不少投资客通过房产买卖获利颇丰。现在,当房价上涨空间逐渐收窄,东莞楼市的投资逻辑也悄然生变。

  万亿GDP的城市基本面

  早在90年代,地处珠三角核心位置的东莞就已经是制造业的巨头。

  东莞市位于广东省东南部,南北分别与两个一线城市深圳、广州接壤,多平原地貌。改革开放以前,东莞地区以农渔业为主,产业并不发达,改革开放后的1979年,全国第一家来料加工厂太平手袋厂在东莞虎门诞生。乘着改革开放的东风,东莞以“三来一补”为切入点发展外向型经济,承接港台商人的投资,经济总量快速上升,1990年代中后期有"东莞塞车,全球缺货"的说法,而东莞也被称为“世界工厂”。

  经过多年发展,东莞的制造业实力逐渐雄厚,已不再是曾经那个仅以数量型和劳动密集经济扎堆的“世界工厂”,效益型和资金技术密集型经济成为东莞发展的方向。如今,东莞已形成了以电子信息、纺织服装和制鞋、玩具制造、食品饮料加工、家具制造、造纸、电气机械及设备制造业七大产业为支柱的工业体系,华为、OPPO等知名企业相继落地东莞。

  数据显示,2002年,东莞市GDP首次突破1000亿元大关,达1186.94亿元,来到2021年,东莞市GDP达10855.35亿元,首次突破万亿元大关,成为全国第15个GDP过万亿元的城市。近20年,东莞的GDP总量增长了近10倍。

  随着经济腾飞,东莞也吸引着来自全国的劳动力,常住人口随之增长。数据显示,2000年,东莞市常住人口为644.84万人,2020年末,东莞市常住人口为1046.67万人,20年增长了401.83万人。

  人口的增长必然伴随着居住需求的增长,在此背景下,东莞的房产行业也发展迅速。

  20年三次价涨高峰

  在2002年之前,东莞楼市主要由本地四大开发商中信地产、宏远地产、光大地产、新世纪地产占据,2003年开始,随着万科、金地、碧桂园等外来的品牌房企相继进入东莞,“概念营销”和“品牌营销”等新的营销方式正式进入东莞,东莞楼市进入新的发展阶段。

  从成交量来看,因为紧邻深圳,东莞楼市的冷热与深圳楼市紧密相关。2007年,深圳楼市高位滞涨,风险加大,在开发商的有意识引导之下,大量来自深圳的投资资金开始流入东莞市场,东莞合富数据显示,2007年,东莞一手住宅网签面积达617万平米。2007年,东莞的新房住宅均价为5522元/平左右。

  随后,在2008年金融风暴影响下,东莞楼市进入低谷,2008年,东莞一手住宅的网签面积近乎腰斩,为357万平,同比下降42%。此后几年,东莞市一手住宅的签约面积逐渐恢复。

  2010年,受供不应求以及高端住宅成交突出影响,东莞房价迎来历史上第一次大幅上涨,合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2010年,东莞一手住宅供应462万平,签约面积442万平,均价7429元/平,同比增长21.4%。

  2015年,隔壁的深圳房价暴涨,莞深房价价差创历史最大,东莞房价只有深圳的1/3,巨大的价值洼地,以及众多莞深交通利好,加上东莞二套房首付降至四成,使深圳客再次涌入东莞楼市。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2015年,东莞一手住宅的网签面积达998.7万平,同比增长76%,其中,深圳客对东莞楼市的贡献比重约为4-5成。这一年,东莞的新房住宅均价为9797元/平。

  2016年,莞深房价价差继续增大,东莞楼市延续2015年的热度,签约面积依旧保持在900万平以上,与此同时,东莞市房价迎来历史的最高涨幅。东莞合富数据显示,2015年之前,东莞房价上涨缓慢,上涨幅度基本在10%以内,2016年,东莞房价从2015年的9797元/平涨至13761元/平,涨幅达40%,创历史最高。

  不过,随之而来的即是楼市政策的收紧。2016年10月,全国主要城市楼市政策大幅收紧,东莞亦首次启动“限购”,市场形势急转直下,20172019年,东莞一手住宅的年度成交面积降至500多万平方米。

  直到2020年疫情爆发后的4月,在宽松货币的刺激下,东莞楼市成交量再次回暖,房价迎来第三轮大涨。数据显示,2020年,东莞新建商品住宅的签约面积为742万平,创四年内新高。东莞新房住宅供不应求,价格也大幅上涨至24227元/平,涨幅达20%。

  2021年,在“房主不炒”总基调的指导下,全国楼市调控政策收紧,东莞楼市也在限购、首付等方面多次加码,2021年,东莞新建商品住房的成交面积回落至505万方。

  投资逻辑之变

  东莞楼市发展20多年,每年的成交量涨跌不一,唯一不变的即房价的上涨,经历了20多年的发展,东莞房价已经涨至2021年的2.7万元/平。在此期间,通过购买房产获利的人并不在少数。

  2015年,东莞还不限购,张帆(化名)和亲戚在东莞沙田镇各买了一套90平左右的商品住宅,总价80多万。张帆对第一财经表示,“当时买那个楼盘,是因为深穗城际的沙田站与这个楼盘仅相隔300米,当时想的是深穗城际的概念!本」苌程锓考鄣恼欠蝗缍傅乃缮胶、虎门、长安、厚街等区域,但是,2019年,当张帆想要在深圳买房,而卖掉东莞这套房子的时候,其总价也涨了50万左右,最后以130多万的价格成功出手。张帆的亲戚也在2018年为了置换到深圳,以130多万元出手了上述房产。

  比较魔幻的是,张帆买房的时候是为了投资,他表示,从买房、收房到卖房,自己一次也没进去看过这套房,也没有对这套房进行装修。

  此前,像张帆这样在东莞买房投资的人并不少。不过,随着房价上涨空间逐渐见底,投资楼市的购房者开始谨慎起来。

  在东莞从事房产销售6年的李奎(化名)对第一财经表示,房地产后面大涨的机会不大,现在在东莞买房的以刚需为主,买来自己住的比较多,以投资为目的的购房者会比较谨慎。

  近日,记者所在的一个微信购房群里,一名东莞的业主表示,自己手中拥有四套东莞房产,其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平,现在只能卖到1.6万元/平,他在考虑要不要卖掉三套,因为在他看来,长期来看,手中的几套房产或许还有比较小的升值潜力,但短期来看,其手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。

  去化周期涨至41个月

  上述东莞业业主的担心不无道理,因为从当前数据来看,东莞楼市成交量依旧处于历史低位,而二手房去化周期已经上升至高位。

  进入2022年,东莞楼市延续了2021年的低迷态势。合富研究院统计的数据显示,2022年一季度,东莞市新建商品住房网签4934套,创历史新低。截至2022年3月底,东莞新建商品住宅的去化周期约18个月,同比增加13个月,因为成交放缓,消化周期明显拉长。另外,一季度,东莞二手房网签1957套,同比减少65%。

  4月末,在全国不少城市松绑楼市政策的情况下,东莞也加入了楼市政策松绑行列。4月29日,东莞市对购房资格作出调整更新,5月1日起,恢复个税购房政策,既认社保,也认个税。同时认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。

  半个月后,东莞楼市政策再次松绑。5月14日,东莞出台的楼市新政“莞七条”规定,对符合国家生育政策,生育二孩或三孩的居民家庭,可以新增购买一套商品住房;购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20%的额度;个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年;商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。

  一系列的政策组合拳,无疑降低了购房者在东莞购房的门槛,也加速了房产的流动性,此前要三年才能卖的房产,持有两年后即可挂牌售卖。58安居客房产研究院首席分析师张波对第一财经表示,楼市松绑政策会带来市场热度的上升,同步也会带动成交量提升。

  楼市松绑后的5月,东莞楼市成交量开始小幅增长,一手住宅网签约22.7万平,同比2021年微增2%;二手房住宅网签面积15.2万平,约1460套,签约面积同比2021年增加16%。然而,与2020年同期相比,东莞以二手房的成交面积分别至少下降52.5%和49.3%。与历史数据比起来,东莞市一、二手房的成交量依旧处于低位。

  销售端还未明显好转的同时,东莞二手房的挂牌量连续增长。诸葛找房数据显示,5月,东莞市二手房挂牌量为5.8万套,环比上涨1.5%,挂牌量已经连续上涨四个月。

  根据诸葛找房提供的数据,第一财经以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算去化周期,截至2021年1月,东莞二手住宅的去化周期约26个月,截止2021年5月,约33个月,2022年5月,东莞的二手房去化周期已经延长至41个月。

  市场上有一种普遍的说法:“每一次楼市松绑政策来临,就是套现离场的好时机!比欢,从当前这轮政策松绑后的数据来看,东莞楼市成交量的明显回升或许还需要一些时间,投资客成功脱手房产也变得没那么容易。 【编辑:程春雨】

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